2 situaties waarin je variabele hypotheekrente niet kan vermijden

De gemiddelde variabele rente is momenteel hoger dan de gemiddelde vaste hypotheekrente. Dat is een bijzondere situatie, omdat de zekerheid van een vaste rente doorgaans duurder is. De meeste huizenkopers kiezen voor een vaste hypotheekrente, maar soms kunnen ze niet om de variabele rente heen.

Op de koopwoningmarkt vind je starters die voor het eerst een huis kopen en doorstromers, ofwel huiseigenaren die naar een volgende koopwoning verhuizen.

De variabele rente kan vooral van belang zijn voor die laatste groep, schrijft Ingage Franchise, moederbedrijf van verschillende hypotheekadviesketens, waaronder De Hypotheekshop, in haar kwartaalmonitor.

Voor hypotheken met een rentevaste periode geldt dat de rente in principe zonder boeterente niet tussentijds gewijzigd kan worden. Je kunt ook geen nieuwe hypotheek afsluiten bij dezelfde of een andere geldverstrekker tegen een ouder rentetarief. Een uitzondering hierop is een verhuizing.

Bij een verhuizing ben je vrij om een nieuwe hypotheek af te sluiten en het is bij de meeste geldverstrekkers ook mogelijk om de oude hypotheek en bijbehorende rente mee te nemen naar de nieuwe woning.

Doorstromers maakten hier tot ongeveer het eerste kwartaal van 2022 bijna geen gebruik van, maar tegenwoordig kiest 55 procent van de doorstromers ervoor om de oude hypotheek mee te nemen, zegt Martin Hagedoorn, productmanager bij Ingage Franchise, tegen Business Insider.

Hypotheekrente is behoorlijk opgelopen

Dit heeft alles te maken met de hypotheekrente die fors is opgelopen van zo’n 1 tot 1,5 procent voor 10 jaar vast begin 2022 naar ongeveer 4 tot 4,5 procent nu.

De onderstaande tabel toont de huidige niveaus van de gemiddelde variabele hypotheekrentes en de vaste rentes, volgens de gegevens van een andere financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep.

De gemiddelde rentes voor 10, 20 en 30 zijn al enige tijd stabiel op niveaus van iets meer dan 4 procent. Dat geldt niet voor de variabele hypotheekrente die vier opeenvolgende kwartalen behoorlijk is gestegen en dicht tegen de 5 procent ligt (voor NHG-hypotheken), of zelfs daarboven (voor niet-NHG hypoheken). 

Dit komt omdat de variabele hypotheekrente de beleidsrente van de Europese Centrale Bank volgt, die sinds vorige zomer meerdere keren is verhoogd. De vaste rentes volgen de kapitaalmarktrentes die momenteel in rustiger vaarwater verkeren.

Bijzonder is dat de gemiddelde ariabele hypotheekrente de vaste rentes voorbij is geklommen. Doorgaans geldt bij leningen: hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger de rente. Met een vaste rente heb je meer zekerheid en daar hangt een prijskaartje aan.

Maar dat gaat voor hypotheken nu dus niet op, althans als je naar de gemiddelde rentes kijkt.

Een van de redenen om voor een variabele rente te kiezen, is omdat deze voordeliger is. Wat nu dus niet het geval is. Of omdat je bijvoorbeeld verwacht dat de hypotheekrente gaat dalen en je pas een rentevaste periode wil afsluiten als die daling zich voordoet.

Hoe doorstromer dubbel geraakt kan worden door variabele hypotheekrente

De meeste huizenkopers kiezen voor een vaste hypotheekrente, maar doorstromers kunnen niet om de variabele rente heen als ze een nieuwe woning kopen en de oude nog niet hebben verkocht. Ze kunnen hier op twee manieren mee te maken krijgen.

Ten eerste sluiten doorstromers die hun oude woning nog niet hebben verkocht vaak een overbruggingshypotheek af. Immers, de overwaarde van hun oude woning is nog niet vrijgekomen, terwijl de nieuwe woning al gefinancierd moet worden. De rente van de overbruggingshypotheek is de variabele rente plus een opslag, zegt Hagedoorn.

Doorstromers die hun oude woning nog niet hebben verkocht, krijgen vaak nog een keer met de variabele rente te maken als ze ook hun oude hypotheek en rente willen meenemen. “Bij de meeste geldverstrekkers wordt de rente van de oude hypotheek omgezet in een variabele rente, totdat de oude woning is verkocht”, legt Hagedoorn uit.

Hoewel de verhuisregeling verschilt per geldverstrekker, voeren de meeste geldverstrekkers een variabele rente in bij de oude hypotheek, zolang de oude woning nog niet is verkocht. Volgens Hagedoorn zijn er slechts vijf  geldverstrekkers die in dit geval de oude rente handhaven.

Doorstromers kunnen dus dubbel geraakt worden door de relatief hoge variabele hypotheekrente, als ze de oude woning nog niet hebben verkocht. Zowel de overbruggingshypotheek als hun oude hypotheek krijgen een variabele rente die nu gemiddeld rond de 5 procent ligt.

Forse stijging van de maandlasten hypotheek

Daarmee kunnen de maandlasten in korte tijd met honderden euro’s oplopen, zegt Hagedoorn. Het is de vraag of doorstromers dit kunnen opbrengen, zeker als er sprake is van een langere periode van dubbele lasten (oude en nieuwe hypotheek en overbrugging) bij bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning waarvan de oplevering op zich laat wachten.  

Want de variabele hypotheekrente kan dalen, maar ook verder stijgen. Wie begin 2022 een overbruggingskrediet van 100.000 euro met een variabele rente afsloot, kan te maken hebben gehad met een forse rentestijging. Zo steeg de gemiddelde variabele rente van zo’n 1,9 procent in februari 2022 naar ongeveer 4 procent in februari 2023.

Daarmee stijgen de maandlasten van 158 euro bruto en 103 euro netto (met hypotheekrenteaftrek) in 2022 naar 333 euro bruto en 203 euro netto in 2023, volgens de tool van berekenhet.nl.

Er zijn wel geldverstrekkers die werken met een overbruggingsrente van 1 of 2 jaar vast in plaats van variabel. Volgens Ingage Franchise kan dit een wereld van verschil betekenen voor doorstromers die hun huidige woning nog niet hebben verkocht.

Lees ook: Lage hypotheekrente meenemen als je verhuist? Dat kan alleen als je bij je oude geldverstrekker blijft – hier moet je op letten